Le bénéfice que l’on peut faire en rachetant son prêt immo est important, des gains de plus de 100 euros mensuel sont possibles si l’on garde la même durée de remboursement. C’est ce que font la plupart des consommateurs. Mais savez vous que vous disposez d’une autre option ? Elle consiste à diminuer la durée du prêt.

Un exemple est toujours plus parlant qu’un grand discours, nous allons donc envisager un cas concret, celui de Mr et Mme Lebrun, ayant financé leur maison de la manière suivante :

• Un crédit immobilier de 220 000 euros.
• Contracté il y à 5 ans.
• Remboursable en 25 ans.
• Au taux de 3.40% (taux moyens sur 25 ans en 2014)
• Ils payent donc des échéances d’emprunt de 1089.60 euros

Les taux en ce moment (fin 2019) ne sont plus du tout les même qu’en 2014. Pour info : en ce moment le même crédit bénéficierait d’un taux moyen (sur 25 ans) de 1.35% au lieu de 3.40 en 2014.

Mr et Mme Lebrun s’aperçoivent qu’ils pourraient augmenter leur pouvoir d’achat en rachetant leur prêt dans une autre banque. Ils se renseignent et se retrouvent face à deux options.

1. Garder la même date de fin de remboursement pour payer moins cher chaque échéance.
2. Garder le même montant d’échéance pour rembourser plus vite leur emprunt.

Première option : Augmenter son pouvoir d’achat.

Comme nous l’expliquions ci dessus, ils vont donc garder la même date de fin de crédit. Il leur reste donc 20 ans à payer. Les taux actuels moyens sur 20 ans sont à 1.05%.

Mais ils ont déjà remboursé une part du capital emprunté, 30 450 euros pour être précis. Il ne leur donc plus que 220 000 – 30450 = 189 550  à rembourser à leur banque actuelle.

ATTENTION :

189 550 ne sera pas le montant du rachat de crédit car la banque qui a accordé l’emprunt appliquera des indemnités de remboursement anticipés. Dans ce cas là ces indemnités correspondent à 6 mois d’intérêt à venir. Nous vous faisons grâce du calcul mais elle s’élèvera à 3198.70 euros.

A cette sommes s’ajouteront les frais de la nouvelle banque, on peut les estimer à 2 000 euros.

Par conséquent Le montant du rachat du couple Lebrun sera de 189 550 + 3198.70 + 2000, soit 194 749 euros.

Le montant de leur nouvelle mensualité sera de 899.90 euros.

L’augmentation de pouvoir d’achat de la famille Lebrun se monte donc à 1089.60 – 899.90, soit : 190 euros. Et ce, nous vous le rappelons, sans changer la date de fin de prêt.

Deuxième option : réduire la durée de l’emprunt, en ne changeant pas le montant des mensualités.

Dans ce cas le but de la manœuvre n’est pas d’économiser chaque mois 190 euros, mais de raccourcir la durée du crédit en gardant à peu près le même montant de remboursement mensuel.

Gardons l’exemple ci dessus. Comme nous venons de le dire la durée sera plus courte, donc le taux d’intérêt sera encore plus bas que dans la première option, on peut tabler sur 0.9%.

Par contre la pénalité (PRA ou IRA) de l’ancienne banque restera identique, de même que les frais de la nouvelle banque.

Les conditions du rachat seront donc :

• Un montant tout compris de 194749 euros.
• Au taux de 0.9%.
• Avec des mensualités de 1089 euros.

Ces paramètres donnent une durée de remboursement de 192 mensualités, soit 16 ans.

BILAN :

1. DANS LE PREMIER CAS : On constate une augmentation du pouvoir d’achat de 190 euros par mois, ce qui génère une économie globale de 190 x 240 = 45 600 euros ! Et un coût du crédit (montant global des intérêts) de 21 250 euros.
2. DANS LE DEUXIÈME CAS : On constate un raccourcissement de 4 ans sur la durée de remboursement. Ce qui génère une économie de 48 x 1089 = 52272 euros ! Et un coût du crédit (montant global des intérêts) de 14 430 euros.

Et pour finir, sachez que rien n’est figé, vous pouvez fort bien opter pour une solution intermédiaire : Rembourser sur 18 ans par exemple à 1%, ce qui vous ferait des mensualités de 986 euros. Ainsi vous diminuer les échéances de 103 euros tout en remboursant sur deux ans de moins.