Explications : Le rachat de crédits mixte

Vous avez sans doute constaté que nos publications traitent quasi exclusivement des rachats de prêts immobiliers et des regroupements de crédits à la consommation. Mais il est possible de mixer ces deux types de prêts en incluant un prêt immo dans un regroupement (conso). Ou bien en incorporant un crédit conso dans un rachat (immo).

Ce n’est pas simple et cela mérite quelques explications.

Il arrive souvent qu’un rachat de prêt immobilier soit refusé pour cause d’endettement excessif après étude du dossier. La cause étant souvent des crédits à la consommation en cours, dont le remboursement plombe le budget du ménage. En effet les organismes pratiquant le rachat de crédit immo sont très tatillons sur le taux d’endettement.

Certains vous proposeront une solution mixte, elle consiste à intégrer les fameux crédits conso (y compris les renouvelables ou reconstituables) dans le prêt immobilier. Sachant que la loi (code de la consommation) exige que la part de crédit immo représente au moins 60% du montant total.

des exemples

 

Premier exemple : Si le solde restant dû au titre du prêt immo est de 120 000 euros le montant total de crédits conso ne devra pas être supérieur à 80 000 euros. Dans ce cas il est possible de tout “mélanger”dans le même emprunt qui s’il est accepté bénéficiera d’un taux immo. Qui est rappelons le, bien inférieur aux taux conso.

Deuxième exemple : Partons du même montant 120 000 euros : Si la part des crédits à la consommation est supérieure à 80 000 euros. Et que vous regroupez les deux, ce sera un regroupement de crédit à la consommation qui vous sera accordé.

Conséquences de ces deux solutions :

Dans le premier exemple, c’est la législation afférente aux prêts immobilier qui s’applique :

  • Un taux plus intéressant pour la part conso de l’emprunt. Et un taux normal pour la part immo. Donc aux niveau du TAEG on peut dire que c’est une bonne opération.
  • L’ensemble du crédit mixte devra être couvert par une caution (garantie de prêt immo).
  • De même, la banque ou la société spécialisée exigera que la somme globale soit couverte par une assurance emprunteur.

Dans le deuxième exemple, ce sont les règles des crédits conso qui prévalent.

  • Avec des taux sans doute plus plus élevés  que ceux de l’emprunt racheté.

alors comment on fait

Alors finalement, est-ce une bonne solution ?

1) Dans le premier exemple :

Couvrir la partie “conso” avec une garantie d’emprunt et une assurance emprunteur alors que cela n’aurait pas été obligatoire dans le cas d’un rachat de crédit conso classique :

  • C’est quelque part une perte d’argent, mais il est impossible de passer outre.
  • D’un autre coté en cas de gros problème de santé, grave maladie ou accident générant une invalidité, l’emprunteur est garanti pour l’ensemble. Ainsi qu’en cas de décès bien sûr.

2) Dans le deuxième exemple :

Racheter un emprunt immobilier au taux des crédits conso, ne nous semble pas une bonne solution. D’autant que si le montant de celui est faible, c’est qu’il est sans doute assez ancien et qu’une grande partie des intérêts a déjà été remboursée.

Dans ce cas il serait peut être plus intéressant de contracter un rachat de crédit conso classique, quitte à l’étaler sur une plus longue durée, avec ou sans assurance emprunteur (à voir selon la situation financière du ménage et la durée du prêt)

Publié dans Conseils et législation.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.