Prêt immobilier : Renégociation ou rachat ?

Si ce sujet vous intéresse, c’est sans doute que vous venez de vous apercevoir que le taux de votre crédit immobilier est bien supérieur aux taux du marché actuel. Vous envisagez de voir si une renégociation ou un rachat pourrait générer des économies. Nous allons tout d’abord expliquer la différence entre ces deux opérations ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

marge de manoeuvre

La renégociation de prêt immobilier

Renégocier son prêt consiste à demander à sa banque de revoir à la baisse le taux du crédit immobilier contracté chez elle quelques années plus tôt.

il faudra vous montrer persuasif car un banquier n’aime pas perdre de l’argent, il faut donc lui démontrer qu’il a soit quelques chose à y gagner en acceptant soit quelque chose à perdre en refusant !

Quelque chose à gagner : Pas évident, vous êtes déjà client. Mis à part la promesse de rapatrier dans sa banque des placements que vous auriez ailleurs, ou bien encore de prendre l’assurance habitation et/ou véhicule chez lui, vous ne pouvez pas lui faire miroiter grand chose de plus.

Quelques chose à perdre : Là, oui ! Vous pouvez le lui dire, mais il le sait pertinemment. Si vous rachetez votre crédit ailleurs, vous partirez avec vos comptes dans un nouvel établissement. Donc meilleur client vous êtes et plus il acceptera de revoir son taux à la baisse.

Avantages d’une renégociation de prêt immobilier :

  • L’assurance emprunteur qui vous protègent vous et la banque, peut rester en place. Cependant, de nouveaux textes permettent aux emprunteurs de pouvoir mettre en concurrence les assurances emprunteurs, y compris celles qui couvrent des contrats en cours. C’est donc peut être aussi l’occasion de voir si il n’y aurait pas quelques économies à faire de ce coté là.
  • Vous ne changez pas de banque, donc moins de démarches à faire que dans le cas d’un rachat.
  • La banque ne peut pas appliquer des pénalités car ce n’est pas un remboursement anticipé que vous sollicitez.
  • Les garanties souscrites à la signature, hypothèque ou caution restent valides.

Inconvénients :

  • Par contre elle prendra sans doute des frais de dossier.
  • Mais le plus gros inconvénient c’est que la banque a une moins bonne marge de manœuvre que ses concurrentes. En effet elle n’a pas le droit de racheter votre crédit, elle peut seulement le renégocier. Et il est plus que probable qu’elle ne pourra pas s’aligner avec les propositions de rachat des concurrentes. La raison est la suivante : Une banque qui revoit le taux d’un client à baisse n’a pas le droit de proposer un taux inférieur à celui auquel elle a elle même emprunté à l’époque. (pour faire simple, elle ne peut pas travailler à perte, c’est interdit)

operation fructueuse

Le rachat de prêt immobilier :

Vous l’aurez compris en lisant les lignes ci dessus, cela consiste à s’adresser à la concurrence. Une autre banque ou une société spécialisée rachète le crédit. Et met en place un nouveau contrat de prêt avec un nouvel échéancier. (Celui ci peut être calculé sur la même durée que le crédit initial, ou bien sur une plus courte période).

Avantages d’un rachat de prêt immobilier :

  • Il n’y a pas de limite à respecter entre le nouveau et l’ancien taux. La nouvelle banque applique le taux qu’elle veut contrairement à une renégociation.
  • Vous avez de quoi négocier puisque vous apportez avec vous votre compte courant (ce qui sera d’ailleurs exigé), mais aussi éventuellement vos placements divers.
  • Par conséquent la Différence de TAEG peut être très conséquente.
  • C’est un nouveau contrat par conséquent il pourra être couvert avec une nouvelle assurance emprunteur. Mettez en plusieurs en concurrence, car là aussi il y a moyen d’augmenter son pouvoir d’achat en sélectionnant soigneusement la meilleure offre d’assurance emprunteur.

Inconvénients :

  • La banque que vous allez quitter, percevra des pénalités de remboursement anticipé (voir le contrat de crédit).
  • Des frais liés à la caution sont aussi à prendre en compte.

Les pénalités ou indemnités seront intégrées dans le rachat de prêt. Ainsi la comparaison est plus facile. A durée de remboursement égale, c’est la mensualité la moins chère la plus intéressante. Le TAEG est aussi un outil de comparaison intéressant puisqu’il intègre tous les paramètres.

ALORS ! RENÉGOCIATION OU RACHAT ?

Les deux ! La meilleure méthode est celle qui consiste à demander à sa banque ce qu’elle peut faire. Tout en sollicitant plusieurs autres organismes pour leur demander des propositions chiffrées. Ces banques ou sociétés de crédit peuvent être sollicitées de plusieurs manières, soit :

  1. Directement par vous même après demande de rendez vous avec un conseiller.
  2. Via un courtier, qui effectuera les recherches pour vous. Cette solutions a bien évidemment un coût qui se répercutera sur le TAEG.
  3. Soit en utilisant un comparateur gratuit en ligne, comme celui que vous trouverez plus haut sur cette page..
  4. Pour en savoir plus sur les techniques de recherche du meilleurs taux, vous pouvez prendre connaissance d’un article spécifique (courtiers, banques ou comparateurs)
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Publié dans Rachat de prêt immobilier.

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