La baisse des taux des crédits immobiliers alimente souvent les conversations en famille ou entre amis, à cette occasion des choses exactes sont dites mais aussi des affirmations erronées. Nous avons donc pensé qu’il serait intéressant de relever quelques phrases prononcées afin de voir ce qu’il en est.

•  “Nous, on a renégocié notre prêt avec la banque Y et maintenant on paye 100 euros de moins par mois qu’avec la banque X”

En fait c’est vrai et faux. C’est faux car ce n’est pas une renégociation mais un rachat de crédit immobilier. Le reste est certainement vrai, il est en effet possible de gagner beaucoup d’argent en procédant à cette opération.

Une renégociation de prêt consiste à discuter avec le conseiller bancaire afin de faire baisser le taux d’intérêt du crédit immo en cours. C’est parfois possible (si le banquier tient à vous garder comme client). Mais rarement très fructueux car la marge de manœuvre de la banque est réduite.

Un rachat de crédit immobilier, c’est le fait de s’adresser à une banque concurrente pour qu’elle rembourse l’emprunt et mette en place un nouveau prêt.

Pour clore le sujet, sachez qu’il est plus rentable de procéder à un rachat qu’à une renégociation.

•  “Moi, j’en suis rendu à mon deuxième rachat de crédit”

C’est vrai que certains ont déjà racheté leur crédit 2 fois. Les taux ont tellement chuté que le premier rachat se retrouvait au bout de deux ans au moins 1% au dessus des taux du moment. (Voici un Exemple parlant : Taux initial 5.5%, racheté 4 ans après à 4%. Puis à nouveau racheté 2 ans plus tard au taux actuel 1.7%)

En ce qui nous concerne nous pensons que dès que la différence entre le taux du prêt (ou du premier rachat) et celui des taux du moment atteint environ 1%, il ne faut pas hésiter.

•  “On a décidé de ne pas racheter notre emprunt car on vu sur le contrat qu’on serait obligé de payer des indemnités à la banque.”

C’est vrai que l’immense majorité des contrats de prêts immobiliers contiennent une clause qui mentionnent des indemnités ou pénalités de remboursement anticipées en cas de rachat. Mais l’organisme financier qui procèdera à l’opération intégrera ces PRA ou IRA dans le financement. Bien sûr, cela augmente le montant du rachat mais ces frais seront largement couverts par le gain obtenu. Il ne faut donc pas hésiter à cause de cette clause.

Le montant de ces frais est égal à 6 mois d’intérêt dus à la banque, il suffit de regarder l’échéancier pour en calculer à peu près le montant.

•  “On m’a dit que mon prêt était trop vieux pour que son rachat soit rentable”

C’est certainement vrai, car outre la différence de taux, il existe un autre critère important, c’est l’age du crédit.

L’explication en est la suivante : Pendant les premières années d’un emprunt, on rembourse surtout des intérêts et peu de capital. Puis ensuite cela s’inverse on rembourse plus de capital que d’intérêt. Par conséquent quand un crédit a été remboursé pendant plus d’un 1/3 de sa durée, l’opération devient beaucoup moins intéressante. Et passé la 1/2 de sa durée, il est déconseillé de le faire.