Rachat de prêt immobilier : Quels sont les frais à prévoir ?

Si le fait de racheter un prêt immo ne générait aucun frais, l’opération serait fructueuse dès qu’il serait possible de trouver un rachat à 0.1% de moins que le crédit initial. Or cela n’est rentable que si la différence est supérieure à 0.7 ou 0.8% d’écart environ.

Cela est dû au différents frais et commission que l’emprunteur (ou plutôt devrait-on dire le re-emprunteur) doit supporter.

Afin que vous puissiez y voir plus clair, nous avons pensé qu’expliciter chacun de ces postes de dépenses dans la même publication était utile.

penalites credit

Les frais perçus par la banque qui avait accorder le prêt (IRA / PRA)

Ceux ci ont pour nom, indemnités ou pénalités de rachat anticipé. L’immense majorité des contrats les mentionne. L’organisme qui a accordé le prêt applique une sorte d’amende à ses clients qui remboursent leur emprunt avant la date prévue (rachat par anticipation). Or quand vous faites racheter votre crédit par une autre banque, cela est considéré comme un rachat anticipé. La banque qui voit son crédit remboursé avant terme est donc en droit d’appliquer ces pénalités. (et croyez nous, elle ne se gênera pas par le faire)

Cette pénalité est encadrée par des textes du code de la consommation : articles L312-21 et R312-2.

Calcul de l’indemnité : Bien entendu le pourcentage appliqué est plafonné par la loi, et bien sûr les banques appliquent systématiquement le maximum. Pour suivre les explications suivantes, nous vous conseillons de vous munir de votre contrat de prêt.

  1. Cette indemnité ne peut en aucun cas être supérieure à 3% du montant du capital, restant dû. Sur le tableau d’amortissement du contrat, dans la colonne capital restant dû, repérez le montant correspondant au mois du rachat. Si par exemple cette somme est de 163 250 euros. La pénalité ne pourra pas  être de plus de 163 250 x 3/100 = 4897.50 euros.  (Soyons bien d’accord, il ne s’agit pas du montant de l’indemnité mais bien d’un plafond, le calcul exact est expliqué dans les lignes suivantes)
  2. Elle est calculée ainsi : C’est le montant cumulé des intérêts des 6 prochains mois. Reprenez le tableau d’amortissement. Si par exemple vous envisagez le rachat en janvier 2020. Regardez la colonne “intérêts”. Additionnez les montants figurant en face de février, mars, avril, mai, juin et juillet. Vous obtenez ainsi le montant que la banque retiendra.

frais de courtage

Les frais de courtage (intermédiaire en opération bancaire) :

Vous n’aurez pas à les payer si vous passer directement par une banque ou une société de crédit. Mais uniquement si vous chargez un courtier en crédit de vous trouver un taux compétitif.

Certains courtiers en ligne sont gratuits, ils sont rémunérés par les banques qu’ils sélectionnent. Mais les courtiers en agence sont payant (uniquement si vous signez avec eux). Le montant de leur rémunération est généralement un pourcentage du montant du rachat de prêt. (Autour de 1%).

  • Reprenons l’exemple ci dessus. Les frais de courtage s’ils sont de 1%, se calculeraient ainsi : 163 250 x 1/100 = 1632.50 euros

L’assurance emprunteur :

Toutes les banques l’exigent.

  • En cas de décès de l’emprunteur, elle  remboursera à la banque les sommes encore dues (en fonction de la quotité choisie).
  • De même en cas d’invalidité grave (perte totale et irréversible d’autonomie)
  • Dans les autres cas découlant de maladie ou d’accident, elle pourra prendre en charge les mensualités pendant un temps.

Conseil : Auparavant la banque couvrait le crédit immobilier avec sa propre assurance. Mais depuis peu de temps, les emprunteurs peuvent souscrire une assurance individuelle. On appelle cela une délégation d’assurance emprunteur. Le recours à cette solution peut vous permettre de réaliser de fortes économies.

Caution, garantie, hypothèque.

En cas de défaillance des emprunteurs, les banques exigent d’être couvertes. Ainsi, si pour une raison autres que celles couvertes par l’assurance emprunteur, vous en venez à ne plus régler vos échéances d’emprunt. La banque se retournera vers la caution. Celle ci prendra le relai auprès de la banque. Bien entendu l’organisme cautionnaire vous poursuivra pour récupérer les sommes déboursés.

Cette garantie peut prendre plusieurs formes :

  • Un cautionnaire : c’est une personne physique qui s’engage à payer les mensualités non réglées par vous. Cette solution est en fait peu utilisée.
  • Hypothèque : (sureté réelle). Le bien acheté est hypothéqué, c’est à dire qu’en cas de problème de remboursement,  l’organisme financier peut demander à ce que le bien soit vendu de manière à récupérer les échéances non réglées. Le recours à hypothèque se fait en passant devant devant un notaire ce qui génère de frais et des taxes.
  • La garantie : Un organisme spécialisé s’engage auprès de l’établissement financier prêteur. En cas de défaillance de paiement , il prendra le relai. La garantie est en fait le système le plus utilisé. Les frais inhérents à cette garantie s’appelle “commission de caution”, elle est calculée en fonction du montant de l’emprunt et elle varie selon les organismes. Le plus connu de ceux ci est “crédit logement“, mais il y en a d’autres. De plus vous devrez dans ce cas alimenter un fond mutuel de garantie. (Une partie de cette somme peut vous être restituée à la fin du crédit)

Comment sont payés ces différents frais ?

  • Les indemnités (IRA), la garantie et les frais de courtage peuvent être intégrés dans le financement. Leurs montants sont additionnés au capital nécessaire au rachat, ce qui donne le montant emprunté.
  • L’assurance emprunteur quant à elle est prélevée automatiquement chaque mois. En même temps que l’échéance de crédit si vous avez pris l’assurance de la banque. Ou séparément si vous avez comme nous le conseillons opté pour une assurance individuelle en délégation.
Publié dans Conseils et législation.

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